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踏空者富力:净负债率飙升至210%,如何拆解危局?

2019-08-27 点击:1145

09: 38

聚焦重庆站罗孚火神:净负债率飙升至210%,如何拆除危机?”

然而,不久之后,该公司从一个高度跌落。近200亿美元的收购基金已成为公司流动性的难以承受的负担。

7月26日,富力地产的内部文件流出,并在下半年“原则上暂停了土地”,这是在宣布投资新能源汽车后仅20天。截至目前,富力尚未对“暂停征地”的传言做出回应。 7月27日,该公司公开上了两个网站。

截至今年第一季度,公司的净负债率继续上升至210%,短期负债率低于1,资金缺口超过100亿。

自2018年以来,房地产业的商业风险变得更加突出,一些住房公司已成为样本。例如,华夏幸福,泰和集团和新城控股,富力是最新的一家。

“冻三英尺,不是寒冷的一天。”作为一家在14岁的“华南五虎”上市的资深房地产公司,富力如何应对今天的局面?如何度过今年下半年的困难时期?

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净负债率再次上升

“原则上,你不接受(土地),这并不意味着你不接受它,”一位接近富力的人说。根据富力的内部文件,还提到“如果是优质土地,可以单独向主席报告批准”。

对于一家销售额超过1400亿元的住房公司而言,富力大幅减少土地收购是对资本链的不断收紧。 4月20日,富力公布了一份未经审计的财务报告,以明确其融资情况。

截至今年第一季度,富力的净资产为704.18亿元;计息负债1879.25亿元,其中短期贷款153.23亿元,一年内到期的非流动负债347.28亿元,长期贷款813.33亿元,应付债券565.31亿元。货币基金为398.19亿元。

根据这一计算,富力的净负债率再次上升,从2018年底的184%上升至210.3%。

此外,第一季度,富力的经营活动产生的现金流量净额为-170.59亿元人民币,比2018年末增加84.42亿元人民币。在2012 - 2018年之前,富力的净现金流量连续七个为负年份。

作为衡量短期偿债能力的重要指标,富力的短期债务比率小于1,短期债务超过500亿,货币资金仅为398亿,资金缺口超过100亿。

与富力相比,万科的资本链更加稳定。根据季度报告,万科持有货币资金1432.2亿元,远高于短期贷款,一年内到期的计息负债总额为703亿元,短期负债率超过2。

在这方面,富力官员表示,该公司倾向于使用债务与资产比率,流动比率和速动比率来衡量债务和偿债能力。到2018年底,这三个项目分别为80.9%,1.53和0.44。内。

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对于一家销售额超过1400亿元的住房公司而言,富力大幅减少土地收购是对资本链的不断收紧。 - 宋文辉的照片

根据富力提供的信息,该公司2019年债券的总到期日为245.5亿,其中保留了前六个月的总保留金额176.5亿元,减少了短期债务偿还压力。

然而,“借新旧”游戏尚未结束,新债仍在增加。 7月8日,富力宣布,上半年,公司新增贷款320亿元,贷款余额约1952亿元。累计新增贷款在2018年底超过公司净资产的40%。

其中,境外优先票据,公司债券和超短期融资券增加223亿元,占比69%,再次采用超短期融资。在此前的2018年,富力的短期融资券达82亿元,占比34.3%。

中国知识分析师何紫阳表示,超短期是一种激进的杠杆行为,这意味着富力可能无法很好地筹集资金。

此外,富力去年的平均借贷成本低于6%,并且毫不犹豫地今年以高成本筹集资金。 1月18日,富力宣布将发行3亿美元的优先票据,利率为9.125%。

债务增加和杠杆率上升带来了沉重的利息压力。财务报告显示,富力2018年的融资总成本为51.2亿元,比2017年的16.72亿元大幅增长211.7%。这一数据今年尚未公布,但预计不会低。

Wanda酒店接待错误?

在十多年的时间里,富力在2007年的房地产企业中排名第四,销售额为161亿元,仅次于万科,格陵兰和中国海运。

然而,由于公司战略的影响,富力的经营业绩一直起伏不定。 2008年,它是大量商业房地产,并在2013年深入到第3和第4线,错过了住宅市场发展的机会。

2017年,富力200亿收购了万达酒店。在住房企业多元化转型的背景下,富力希望找到另一种方式成为全球最大的豪华酒店资产所有者,但却给公司带来了沉重的财务压力。

2018年,富力股东在上市公司的净利润为83.71亿元,同比下降60%;原因是收购万达酒店的保费收入大幅下降;净负债率也继续攀升至184%。

与此同时,增设的酒店带来了更大的运营负担,酒店业务连续六年遭遇亏损并大幅扩张。 2018年,亏损额为4.59亿元,比2017年的1.46亿元增长214%。

今年7月初,富力跟随恒大和宝能参加华泰汽车。虽然它没有提到具体的股票和投资金额,但这种“烧钱”投资似乎不合时宜。

在这方面,义居智库中心研究总监颜跃进表示,新能源汽车产业需要大量资金,参与此类投资只会给富力的资金链带来压力。

从重型商业地产到深化第3和第4线,到收购万达酒店和投资新能源汽车,富力似乎已经惊人的市场和投资节奏;公司的净负债率一年四季都很高,经营现金流量多年来一直为负。

“双老板制”的后果

追溯到源头,R&F的问题必须回到公司系统本身。

在所有的住房企业中,富力实施了一个罕见的“双重制度” - 联合董事长制度,李思莲和张力分别是32.43%和31.19%的股东,分别是第一和第二大股东。

该制度下的决定取决于两者之间的平衡。李思莲曾经说过,对于商业运作来说,“一方坚持这样做并且做到了;如果一方坚持不这样做,就不会这样做。”

协龙战略管理集团联合创始人黄立冲认为,在正常情况下,私营企业只有一个实际控制人。如果由两个人操作,那么公司的方向,步骤和资源控制将难以形成连续的业务战略。

从富力公司坚持重型商业,办公楼和酒店的角度来看,它与来自香港的李思莲有着直接的关系。他主张利润第一,规模落后。他还想学习如何为香港商人持有租金收集模式。

近年来,富力恢复了销售规模的增长,似乎大陆背景的紧张局势已经占上风。

另外,在“双凸台系统”下容易产生离心力。一方或双方很难为公司投入精力和资源。

除了富力之外,Li Silian,Tension Individual或Family Company还有很多阴影。例如,张子的子公司张的公司的房地产通常被视为富力的附属公司。

有关开心宝及香港公司注册处的资料显示,张亮目前是富力股东,持股比例为0.62%。同时,他还是现场房地产的主席和母公司Field Construction Group的董事。

该领域是一家拥有数千亿野心的房地产公司。未来,该领域与富力之间是否存在横向竞争问题,也是富力的一个潜在观察点。

全员营销

在300亿级房屋企业中,恒大,阳光,太和,富力,阳光城等净负债率较高的房地产公司都是激进型住房公司。

自2017年以来,恒大已暂停开放市场以取得土地;泰和今年遭遇流动性困境,几乎没有占用土地。

在上海的高级房地产人宋慧珍看来,富力作为一个行业内相对高科技的公司,近年来一直在匆忙规模,但突然之间没有土地。 “这种逆转让人们感觉快一点。”

他认为,暂停征地是富力在非常时期做出的决定性举措。

国盛证券(Guosheng Securities)分析师刘宇指出,富力突然增加的压力来自短期债务。在2014 - 2018年,公司的净负债率继续上升,但短期债务的比例自2018年以来大幅增加,包括许多海外债券发行。

随着下半年房地产公司海外债券发行收紧,富力的再融资压力有所增加。

该公司清楚地认识到这一点,除了减少土地收购外,它还将现金返还作为首要任务。

富力的内部人士透露,该集团已发布死亡令,必须完成今年的销售目标,并要求区域公司设立收集工作组以提高支付效率。

2019年,富力协议的销售目标定为1600亿元,比去年增长22%。截至7月,富力完成707亿元,占年度目标的44%。

从历史上看,富力未能多次完成其销售目标。刘宇表示,为了实现规模增长,避免高价格,富力采取分散下沉到三四线城市的战略,覆盖多达96个城市和地区,非核心城市存在风险不会按预期出售。

严跃进认为,富力应该吸取教训,掌握市场周期。目前,现有的上市应该以优惠的价格出售,现金应该快速返还。

富力表示,对于一年内到期的债务,公司已作出相关的资金偿还安排,并有信心完成年度预售目标。

宋慧珍认为,富力很有可能抓住资金并处理一些资产。现金流量相对充裕后,很有可能采取一些新项目。 “就像今年的万达一样。”

李思年在上次业绩会议上表示,富力将继续推动酒店融资,包括发行酒店资产套餐;在2019年,它将专注于将各种可销售资源转换为现金。

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